Si decides embarcarte en el proyecto de construcción de una vivienda, hay ciertos aspectos e información, que debes conocer y tener muy en cuenta antes de iniciar. Uno de los más importantes, es ¿cuánto cuesta una licencia de obra para construir una casa? Este permiso es imprescindible para poner en marcha cualquier construcción legal en España, y su coste puede variar bastante según el municipio, el tipo de obra y el presupuesto del proyecto.
En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre las licencias de obra: qué son, cuándo se deben pedir, qué tipos existen y, sobre todo, cuánto te costará tramitarlas. Si estás pensando en empezar tu proyecto en Cataluña o en cualquier parte de España, esta información te interesa.
¿Qué es la licencia de obra?
La licencia de obra es un permiso que otorga el ayuntamiento para autorizar una construcción, reforma o ampliación. Sirve para asegurar que la obra cumple con la normativa urbanística, técnica y de seguridad vigente.
Dependiendo del tipo de trabajo, puede ser una licencia de obra mayor o licencia de obra menor. Ambas requieren documentación técnica, planos, pagos de tasas y, en algunos casos, informes adicionales.
¿Cuándo se debe pedir la licencia de obra?
En España, es obligatorio solicitar la licencia de obra antes de iniciar cualquier construcción, reforma o rehabilitación que afecte a la estructura, seguridad o uso de un inmueble. ¿Cuándo pedirla? Antes de empezar la obra:
- Debes solicitarla previamente al ayuntamiento correspondiente (nunca durante o después).
- Algunos municipios permiten comenzar tras 30 días en silencio administrativo positivo (si no hay respuesta).
En general, estas son las situaciones donde se necesita:
- Construcción de una vivienda nueva.
- Ampliación de superficie habitable.
- Reformas que afecten a la estructura.
- Instalación de elementos fijos (piscinas, pérgolas, muros).
- Obras de rehabilitación integral.
Excepciones (obras sin licencia)
Se puede eximir de la licencia de obras en los casos de:
- Obras menores sin afectar a estructura o seguridad (ej: cambiar baldosas, pintar).
- Algunas comunidades autónomas permiten comunicación previa en lugar de licencia (ver normativa local).
Realizar construcciones sin licencia puede conllevar sanciones, paralización del proyecto y dificultades legales.
Precio medio de las licencias de obra
Una de las preguntas más frecuentes cuando se planea una construcción, es cuánto cuesta un permiso de obras del ayuntamiento. Pues bien, el precio no solo depende de los m² a construir, sino también de si es una nueva edificación, una reforma estructural o una simple reparación.
Aunque la licencia de obras puede variar su precio en cada municipio, hay una fórmula comúnmente usada para su cálculo. Generalmente, el precio se calcula como un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra.
La mayoría de ayuntamientos en España aplican tasas del 3% al 6% del PEM. Además, puede incluir:
- Tasa urbanística: entre el 2% y el 4% del PEM.
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): normalmente el 4%.
- Tasa de tramitación: tarifa fija o variable.
Licencia de obra menor
Este tipo de licencia se solicita para obras que no modifican la estructura del inmueble. Por ejemplo:
- Cambio de alicatado en baños o cocina.
- Pintura exterior.
- Reparaciones en cubiertas.
La licencia de obras para este tipo de trabajos puede tener un precio que suele estar entre 50 € y 400 €, dependiendo del ayuntamiento.
Licencia de obra mayor
Es la más común cuando hablamos de construir una vivienda desde cero. Se necesita para:
- Edificación de una nueva casa.
- Obras estructurales.
- Rehabilitaciones integrales.
En este caso, saber cuánto cuesta un permiso de obra de antemano, puede ser un poco difícil, puede llegar a costar varios miles de euros. Recuerda que normalmente se calcula como un porcentaje del coste de la obra.
Tabla estimativa según diferentes supuestos
| Tipo de obra | PEM estimado (€) | % tasa total aprox. | Coste licencia obra (€) |
| Reforma interior sin estructura | 20.000 | 4,5% | 900 |
| Ampliación de vivienda (40 m²) | 40.000 | 5% | 2.000 |
| Construcción vivienda unifamiliar | 120.000 | 5,5% | 6.600 |
| Vivienda con piscina y garaje | 180.000 | 6% | 10.800 |
Nota: Estos valores son orientativos y pueden variar según el municipio en que te encuentres. Para obtener un cálculo más exacto, es recomendable contactar con Taller d’Arquitectura 43720, estudio de arquitectura con sede en L’Arboç.
Normativa para licencias de obra
Las licencias de obra, están reguladas por la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015). Además de las ordenanzas municipales y el planeamiento urbanístico de cada localidad.
En Cataluña, también, se aplican normativas autonómicas como el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña y su reglamento, que establecen requisitos técnicos, administrativos y medioambientales.
Veamos algunos puntos clave:
- Necesitas presentar un proyecto técnico visado por un arquitecto.
- El ayuntamiento puede solicitar informes adicionales (medioambientales, arqueológicos, etc.).
- El plazo para conceder la licencia es de unos 30 a 90 días hábiles, aunque puede variar.
Por eso, lo mejor es ir de la mano de profesionales que conozcan la normativa local y te ayuden a evitar demoras. Lo más recomendable es contratar los servicios de un arquitecto experimentado.
El coste de construir: más allá de la licencia
Además de saber, cuánto cuesta una licencia de obra para construir una casa, es importante tener en cuenta el coste global del proyecto. Materiales, mano de obra, dirección facultativa, tasas… Todo suma.
Si quieres saber más, en nuestro blog, puedes consultar nuestro artículo sobre cuánto cuesta construir una casa desde 0, donde te explicamos cada partida con detalle y consejos para ahorrar sin comprometer la calidad.
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